Contrato de locação residencial — modelo genérico

1. Objeto e aplicação

As partes ajustam a locação do imóvel descrito exclusivamente para moradia, sob a Lei nº 8.245/1991 e legislação aplicável. A vistoria inicial e o inventário de acessórios integram o contrato. Este modelo não cobre locação comercial, rural, temporada, hotelaria, garagem autônoma nem construção sob medida. Essas operações exigem instrumento específico.

2. Prazo, continuidade e retomada

O locador não retomará o imóvel durante o prazo certo fora das hipóteses legais. Nas locações residenciais escritas por prazo igual ou superior a trinta meses, aplicam-se o término e a eventual prorrogação do art. 46. Nos prazos inferiores a trinta meses, o fim do prazo não autoriza, por si só, retomada livre: aplicam-se a prorrogação e as hipóteses do art. 47. Nenhuma cláusula afasta esses direitos. A posse é entregue mediante termo de chaves e vistoria.

3. Aluguel e reajuste

O aluguel será pago pelo canal do quadro, com recibo discriminando competência, principal e encargos. Não haverá cobrança antecipada fora das exceções legais. Eventual período parcial será apurado pelos dias de fruição, conforme memória de cálculo entregue às partes. A falta de boleto deve ser comunicada para disponibilização de meio válido de pagamento; impossibilidade imputável ao credor será apreciada conforme a lei.

O reajuste observará o índice acordado e intervalo mínimo de um ano. Sua variação, positiva ou negativa, será aplicada segundo o critério pactuado, sem escolha unilateral de índices. Se o índice deixar de existir, será usado o substituto objetivo do quadro ou celebrado aditivo. Novo preço de mercado depende de acordo ou revisão pelas vias legais, sem alteração unilateral.

4. Encargos e comprovantes

O locatário suporta os consumos individuais e as despesas ordinárias de condomínio legalmente atribuídas a ele, correspondentes à ocupação. O locador suporta administração, intermediação e análise cadastral, despesas extraordinárias e formação de fundo de reserva. A reposição de fundo utilizado em despesas ordinárias durante a locação será tratada conforme o art. 23, § 1º, sem cobrança de despesas anteriores.

IPTU, taxas incidentes e seguro complementar contra fogo somente serão transferidos ao locatário se houver disposição expressa preenchida no quadro, respeitada a lei. Custos de qualquer natureza não são transferidos em bloco. Serão disponibilizados comprovantes das parcelas exigidas. Contas de consumo serão transferidas quando possível, sem responsabilização do locatário por dívidas anteriores ou imposição de multa automática por ato dependente da concessionária.

5. Caução em dinheiro

Este modelo adota exclusivamente caução em dinheiro. O valor não excederá três meses de aluguel e será depositado em caderneta de poupança, com todas as vantagens revertidas ao locatário. O comprovante e a identificação da custódia serão entregues privadamente às partes. A caução não se mistura a receitas da administradora, não paga comissão e não autoriza uso como garantia judicial pelo gestor.

Na devolução, serão apresentados demonstrativo, rendimentos e abatimentos documentados juridicamente exigíveis, assegurada manifestação do locatário. O saldo incontroverso será devolvido em [PRAZO NEGOCIADO RAZOÁVEL] após a entrega das chaves e a apuração pertinente; não se condiciona a devolução ao termo final originalmente previsto de contrato já encerrado. Retenção de parcela controvertida exige fundamento e tratamento específico. Outra garantia exige substituir esta cláusula e revisar todo o contrato, sem cumular modalidades.

6. Obrigações do locador

O locador entregará imóvel apto à moradia, garantirá uso pacífico e responderá por vícios anteriores, conservação estrutural e deveres legais. Entregará documentos e regras condominiais efetivamente disponibilizados, não sendo presumida ciência de anexos ausentes. Reparos urgentes a seu cargo observarão os direitos de abatimento ou resolução previstos no art. 26, quando cabíveis.

7. Obrigações do locatário e visitas

O locatário usará o imóvel com cuidado, respeitará sua destinação e regras lícitas do condomínio e comunicará danos ou defeitos relevantes. Responderá pelos danos que causar, inclusive por pessoas sob sua responsabilidade, sem assumir vícios anteriores ou desgaste normal. Cessão, empréstimo e sublocação exigem consentimento prévio e escrito do locador. A composição familiar lícita não constitui automaticamente infração.

Vistorias e visitas de interessados ocorrerão mediante combinação prévia de dia e horário, respeitados privacidade e uso pacífico. Não há autorização de entrada unilateral. Situações emergenciais serão tratadas pelas vias legalmente admitidas.

8. Vistorias, reparos e benfeitorias

As partes registrarão o estado real do imóvel no início e no fim, com fotos e identificação de acessórios. Divergências iniciais serão informadas em [PRAZO DE CONFERÊNCIA], sem renúncia a vícios ocultos ou direitos legais. A restituição observará o estado inicial, ressalvadas deteriorações decorrentes do uso normal. Pintura integral e troca de equipamentos não são devidas automaticamente se houver apenas desgaste normal.

Obras estruturais ou modificações dependem de autorização e requisitos técnicos legais. Salvo acordo específico válido submetido à revisão, aplicam-se os arts. 35 e 36 às benfeitorias. Não há renúncia genérica neste modelo. Reparos e ressarcimentos serão individualizados e comprovados, com oportunidade de manifestação.

9. Inadimplemento e cobrança

A mora enseja os encargos preenchidos, sujeitos à legalidade, proporcionalidade e controle de excessos. Não se acumulam penalidades para a mesma finalidade de modo indevido. A cobrança será discriminada, sem ameaça, constrangimento ou exposição do devedor. Protesto e comunicação a bases de crédito exigem análise do título, exatidão, procedimentos e comunicações legalmente aplicáveis; não são atos automáticos deste contrato.

Ação de despejo ou cobrança depende de decisão do titular e atuação profissional habilitada. Custas, honorários contratuais e sucumbenciais seguem seus respectivos fundamentos; não se atribui automaticamente à outra parte um percentual de honorários de contratação privada. Retomada coercitiva exige a via legal, sem corte de serviços, troca de fechaduras ou retirada unilateral de bens.

10. Saída antecipada e entrega das chaves

O locatário pode devolver o imóvel antes do término, pagando a multa pactuada proporcional ao período restante: [MULTA BASE] × [PERÍODO RESTANTE] ÷ [PRAZO TOTAL], ressalvadas dispensas legais, inclusive transferência pelo empregador com aviso escrito de pelo menos trinta dias nos termos do art. 4º. Na locação por prazo indeterminado aplica-se o aviso do art. 6º.

A entrega efetiva das chaves será registrada. Divergência sobre reparos ou valores não autoriza recusa injustificada de recebimento; direitos de cobrança permanecem pelas vias próprias. Danos eventualmente indenizáveis depois da entrega precisam de prova e fundamento, sem transformar automaticamente reparos posteriores em aluguéis. Bens remanescentes receberão tratamento documentado e legal, sem venda ou doação autorizada em branco.

11. Venda, preferência e sucessão

Na venda serão respeitados o direito de preferência, conteúdo e prazo da notificação legal, inclusive os trinta dias para aceitação da proposta conforme o art. 28. A continuidade ou denúncia pelo adquirente observará o art. 8º e a situação registral, sem presumir liberação automática do comprador. Sucessão por morte ou alteração familiar observará os arts. 10 a 12, com comunicações cabíveis. Analisar separadamente eventual cláusula de vigência e averbação.

12. Dados, comunicações e solução de conflitos

Dados pessoais serão usados apenas para contratação, cumprimento, obrigações legais e exercício regular de direitos, conforme a base legal pertinente, com acesso necessário e medidas de segurança. Compartilhamento com administradora, bancos, seguradoras e assessoria terá finalidade específica e informação aos titulares. Não há consentimento genérico para publicidade. Cópias preenchidas e vistorias com elementos pessoais serão mantidas em ambiente privado.

Comunicações contratuais usarão [CANAIS CONFIRMADOS PRIVADAMENTE], com registro de entrega quando exigido; mensagens não substituem atos processuais fora das hipóteses legais. As partes buscarão solução consensual sem impedir tutela urgente ou acesso à Justiça. O foro será o da situação do imóvel, respeitadas regras obrigatórias e competência legal.

13. Anexos e formalização

Integram a versão individualizada: quadro preenchido; documento de titularidade ou legitimidade; vistoria e inventário; comprovante da caução; regras condominiais entregues; mandato, se houver; aditivos assinados. A administradora não se torna locadora nem garantidora por este modelo. Não assinar com campos em aberto.

[LOCAL E DATA]. [ASSINATURA DO LOCADOR OU REPRESENTANTE COM PODERES]. [ASSINATURA DO LOCATÁRIO OU REPRESENTANTE COM PODERES]. [TESTEMUNHA 1: NOME, DOCUMENTO E ASSINATURA — SOMENTE NA CÓPIA PRIVADA]. [TESTEMUNHA 2: NOME, DOCUMENTO E ASSINATURA — SOMENTE NA CÓPIA PRIVADA]. Assinatura eletrônica deverá observar identificação, integridade e requisitos legais aplicáveis.